“2014年，我在涪城区石塘路37号浩兴·城南御郡楼售楼部交了20万元的购房款，用银行按揭的方式买了一套商品房，起初说的是当年10月份交房，现在7年过去了，开发商四川浩兴实业有限公司不但不交房，现在还找不到人了，我们不知该如何维护我们购房者的合法权益……”
当天上午10时许，记者来到浩兴·城南御郡了解情况，朱女士的儿子陈先生拿出一份购房合同说：
“开发商收了我们交的20万元购房款和7542元的维修基金，一直没有给我们办银行按揭，我们在住建部门了解过，我们购买的那套房子也没有办理网签，这套房极有可能被银行查封了，由于找不到开发商，我们至今也不敢对这套房子进行装修。”
记者在这份购房合同上看到，开发商为四川浩兴实业有限公司，朱女士购买的是浩兴·城南御郡2栋某单元，合同约定“2014年2月21日交40％房款20万元之后，买受人通过该房屋及权益作为抵押物，向银行申请个人住房按揭贷款”，陈先生拿出了盖有四川浩兴实业有限公司财务专用章的收据，收款时间均为2014年2月21日。
随后，记者来到浩兴·城南御郡小区门卫室，向保安询问四川浩兴实业有限公司的联系方式，保安表示“不知道”，记者又来到管辖该小区的石塘路社区服务站，向一位负责人了解四川浩兴实业有限公司的情况，该负责人说：“我们社区也联系不上这家公司。”
四川天启律师事务所谢德平律师认为，根据我国《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本次事件中，购房人与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，且至目前为止，双方没有解除该合同，故购房人可以通知开发商继续履行该合同。
介于购房者联系不上开发商，根据我国《民法典》第五百二十九条的规定，债权人变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。因此，购房者若直接向开发商支付购房款有困难，可以采取向公证机关提存的方式支付剩余购房款。
如果购房者所购房屋已经被银行查封，根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本次事件中，如果购房人符合《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件，可以依法提起案外人执行异议，请求人民法院解除对案涉商品房的查封。
另外，谢德平认为，在征得开发商同意的情况下，购房人还可与案涉商品房的抵押权人主动协商，以支付剩余房款代开发商向抵押权人偿还债务的方式，说服抵押权人解除对案涉商品房的抵押与查封。
楼市晓桐2021-09-23 16:46:52
