[摘要] 在2013年中，中国房地产市场持续回暖，全国商品房的建设量、销售量、库存量、交易量都大幅上升，市场供需两旺。进入2014年1月后，全国各大城市成交量均有所下滑，引来不少“多空争论”。我认为，今年年初的成交平淡只是传统淡季的影响，并没有标志性的意义
目前，市场行情整体回暖后出现了以下两个重要的分化：
首先，是一二线城市与三四线城市之间出现非常明显的市场分化。目前一二线城市市场持续变暖，特别是首都北京和上海等一线城市，由此商品房和土地成交均量价普片上涨，而且涨幅很大。而去看看三四线城市市场，属于基本平稳，还有一部分三四线城市甚至即将面临整体下滑的趋势。在这样的形势下，部分早先大规模布局三四线城市的房企也开始调整战略部署，主要转战到一二线城市。那为什么会出现这种分化？主要缘于一二线城市和三四线城市在经济发展、产业集聚、人口吸引等方面的差异。一二线城市经济发达，产业雄厚，教育、医疗、就业等优势资源高度集聚，吸引力大，而土地却较为稀缺，房地产供不应求。反之，很多三四线城市经济发展水平并不高，购买力较弱，人口及资金净流出，市场空间本就有限，再加上上一轮调控之后，有大量开发企业涌入三四线城市，推动当地土地大量释放，商品房海量上市，库存持续走高，供求失衡状况不断累积。
然后，第二是大型房企与中小型房企之间出现十分明显的业绩分化。在大型房企快速发展的同时，很大部分中小型房企成长性不足，强就一直很强的市场竞争格局越来越明显。而且，企业的分化与城市的分化实际上是高度相关的。一二线城市房地产市场成交活跃、成长性好，但同时土地也比较稀缺，竞争较为激烈，土地获取的门槛较高。实力雄厚、经验丰富、资源整合能力强的大型房地产企业往往技高一筹，更容易获得土地、信贷、人才等核心资源以及地方政府的支持。如此一来，大型房企与中小型房企的业绩分化也就是必然现象了。
房企的转型趋势与方向
最近几年来，随着楼市行业的整体发展和市场的不断调整，标杆性的房地产企业都因时顺势，加快了转型升级的脚步。现在，正在发生的房地产企业转型主要呈现出以下五个趋势：
一是产品转型：从单一开发走向综合开发。近年来，在传统的住宅产品的基础上，房地产行业的产品形态更加细分，越来越多的房地产企业正在尝试投资开发产业地产、商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产等综合性的产品形态。比如，我们绿地较早就涉足了商业地产的开发，并在超高层地标、城市综合体等领域已经形成自己的核心竞争优势，去年全年我们商办项目的销售金额占总量的40%左右，极大地支撑了企业整体业绩的稳定增长。
近两年，我们还发挥资源集成优势，大力发展产业地产，目前已在多地投资开发空港产业园。同时，行业内的其他标杆企业也都积极加大了综合开发的力度，如：万达大力发展旅游文化地产；保利主要“银发经济”，加大养老地产投资开发力度等。
二是业态转型：从开发商走向运营商、服务商。实际上，房地产企业从开发商向运营商、服务商转型是产品形态综合化的自然延伸，也是房地产行业不断完善成熟的必然要求。随着产业地产、商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产等综合性产品的大量出现，必然对产品本身的运营管理提出要求；与此同时房地产企业在开发硬件产品的基础上，也越来越重视开发服务产品的价值。近年来，在运营服务方面，房地产企业已经取得了很大的进步。比如，万达已经在商业地产运营方面创出了自己的品牌。绿地发挥“平台化”优势，积极整合上下游产业资源，在产业园的规划设计、产业招商、运营配套、产城融合等方面均形成了很强的实力。万科最近也提出，要做城市的配套服务商，并入股徽商银行开展社区金融服务。
三是市场转型：从国内经营走向海外经营。当前，新兴市场和发达市场进入了不同的发展周期，欧美等发达市场已经从危机中复苏，而新兴市场则由于结构性的问题出现了不同程度的衰退。相对而言，欧美等发达国家市场正处于资产价格相对较低、未来成长性相对较强的上升阶段。在这种大的背景下，优化资产组合配置，出海投资开发，成为房地产企业的一时风潮，方兴未艾。绿地、万科、万达、碧桂园等众多行业内标杆企业均在此行列。如，绿地重点围绕欧美等发达地区，在较短的时间内就形成了“四洲九国十三城”的全球投资布局。而且，中国房地产企业的海外项目已经有了可观的产出，如绿地韩国项目、澳大利亚项目、碧桂园马来西亚项目等，都取得了良好的经济效益和社会效益。
四是资源配置转型：从低能级走向高能级。作为高度杠杆化的行业，房地产企业的发展与其对金融等资源的配置能力高度相关。近年来，中国房地产企业金融化步伐加快，配置资源的能力不断增强。一方面，房地产企业融资的手段越来越丰富，在传统的项目贷款的基础上，信托、发债、上市融资越来越常见；另一方面，房地产企业融资的渠道也越来越多元，特别是在国内资本市场受限的背景下，很多房地产企业纷纷抓住国际资本价格走低的契机，着力获取海外低成本资金。去年，赴港上市、设立香港上市公司平台成为行业内企业的一时风气，绿地、万科、中海、恒大、碧桂园、绿城等标杆房企均利用港股平台，境外发债融资。
五是模式转型：从线下走向线上。当前，很多行业在互联网的影响下，正发生着颠覆性的改变。虽然现在还处于萌芽阶段，但房地产与互联网的“联姻”也将是大势所趋。市场上已经有三种形式的探索：，营销模式电商化。将房地产营销由传统的线下往线上拓展，并通过“大数据”手段科学确定细分市场、客户渠道和精准的广告投放。一些房地产企业去年便开始筹备进军电商，并计划将旗下业务打包上线。
第二，建立线上社区服务平台。依托信息技术，将传统的物业管理转型升级为社区服务平台，为社区居民提供管家、商业、小贷、文化、娱乐等各种服务，充分挖掘客户的消费能量。花样年等房地产企业已经在进行这种尝试；第三，嫁接互联网金融资源。2013年是互联网金融元年，“余额宝”等线上理财产品已经对现有投融资体系有了相当的影响，根据央行公布的数字，2014年1月在人民币贷款增加1.32万亿元的同时存款罕见减少9402亿元。目前，线上理财资金主要投向货币基金。为保持较高的率，已经有人在考虑将其投向房地产、基建等领域。
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