[摘要] 房天下6月19日讯：提升开发能力的一个重要秘密武器，就是采取代建的方式进行开发，我们在实践中感受颇深。这里，我们简单说明一下代建的概念、代建的优势、如何选择优秀的代建企业和需要注意的几个问题。
在现实房地产开发中，随着市场环境更加复杂，竞争更加激烈，部分中小房企的开发能力不足凸显出来，一般情况下，中小房企的土地有的是历史不同情况下遗留下来的，有的是公开市场招拍挂拿到的，但拿到地之后，无论是后期融资、产品设计、营销和客群乃至物业管理，部分中小房企都面临着能力不足的问题，甚至少部分中小房企因为后期的一些运作，比如涉及到施工单位合同条款不明、融资高利贷等，造成项目临近烂尾的处境。
而提升开发能力的一个重要秘密武器，就是采取代建的方式进行开发，我们在实践中感受颇深。这里，我们简单说明一下代建的概念、代建的优势、如何选择的代建企业和需要注意的几个问题。
，什么是代建？
这个概念似乎比较新，但实际上代建伴随了整个房地产行业、乃至中国改革开发的发展，何为代建，最初的意思就是委托代理建设，改革开放之初，政府要改善人民的生活，要盖房子，但盖房子也需要协调各个环节，于是就成立了地方的房地产开发公司，有些是当年的房管所转型的，有些是单拉出的队伍，其实这就是我们所说的政府直属或授权的代建模式。
但后来随着经济发展，整个房地产价值链越来越复杂，人民的居住需求也不断提升，这对开发企业的素质提出了更高的要求，需要房子的品质提升，房子也不是一盖出来就能卖出去，产品品质、营销能力、品牌竞争力要提升，资金呢，政府也不是完全能拨得过来，商业代建的价值就凸显出来了。当然这个阶段就不仅是政府在盖房子，它们主要是承担保障性住房这部分以及一些公建，开发企业逐渐全部包揽了市场这部分，所以这个阶段的所谓的代建，开始明确分为政府代建以及商业代建，商业代建则又分化为一般商业代建和资本代建，其实目的无非有这么几个：发挥代建方的优势，补充代建委托方的一些短板，提供优质产品，加快去化、产生溢价，以及解决一些实际问题，比如说，部分濒临烂尾的项目引入了代建方，目的就是首先要限度、最短时间的履行偿债义务，保护债权人的利益，同时如果市场允许，可能还能获得一些溢价。
代建在整个产业生态中的位置，这里不展开了，但一个代建项目能不能做好，仍然需要的是一个产业生态的支持，包括政府、委托方、金融机构等等，这既是对这几个方面的要求，同时也是代建企业的协调能力的体现。
第二，代建这个模式有什么优点呢？
简单的说，就是全生态共赢。
首先是项目本身受益，不至于烂尾，及时盈利，而且整个项目的品质还能得到提升；
其次，政府的共赢在于更好地利用了土地、改善人民居住条件以及城市形象，获取了相关的税收；
其三，委托方的共赢，是推进了项目的顺利进行，摆脱了困局，获取较高的盈利；
其四，代建方不仅获取了代建费收入，同时扩大了品牌影响力，锻炼了队伍，在某种程度上也是提升了市场占有率；对于资本方来说，有了代建方的介入，原有的资本方能够及时收回资本和，后面引进来的资本方也能获得相对安全的。
最后，一个项目链接了50多个产业，一个项目的顺利运作，这50多个产业都能够受益，对于区域经济也有一定的提升，也算是地方政府的一种共赢。
第三，怎么选择代建企业呢？
我们看重的是代建企业具有的经营管理、品牌影响力、团队建设、以及资源整合等四个方面的能力。
经营管理方面，主要围绕着产品标准化，一般来说代建企业应具有强势的标准化产品，如在提出的项目经营方案里面，根据项目的具体特点进行量身定制，或者采取的是全流程标准化产品的复制，如绿城的桃李春风；或者采取单工程单流程的复制嫁接，详细到样板间、部件库、销售进程、融资模式等环节进行复制，如万科的云上城，滨江集团的钱塘印象、当代置业的乾升雅苑，都不同程度上复制了成熟的标准化产品的成熟流程，这一方面熟练操作，缩短了开发的周期，另一方面保证了项目的质量。而且在此基础上，我们去考虑合理的成本管控，项目的溢价能力和去化速度，不仅使代建的全过程会更加透明，而且能更好的提升，特别对于参与各方来说，这种方式能更好的事前、事中、事后控制。另外也可以根据情况考虑聘请代建方的物业公司，我们看到这些代建企业的物业服务公司的经验和品牌在市场上都是不错的，能很好地提升项目的品质和销售。
第四，代建过程中需要注意什么？或者说有什么风险？
在代建这个行业，政府加强管理，制定相应规范非常重要，这是环境，我们不做论述，具体到代建行业我们所能影响的，要注意这么几点：
一是资本代建中，地产企业在关键环节要主导项目，比如控制成本的同时不能无底线的降低用料质量，另外要控制好项目的财务杠杆，避免部分金融机构或其他机构为了利润化，提高负债率，加大项目资金链断裂的风险；
二是防范代理风险，首先要选择那些品牌优，有代建经验的代建企业，可以参考中国房地产百强企业、品牌价值企业的名单以及代建企业的名单，它们为了强化自己的品牌，也会主动保护委托方的利益，它们具备以上所说的能力，也有更多的经验，知道如何协调好各方面的关系；
其次，委托方要适度放权，政府也要尽可能地减少不必要的干预，当然这一切都要项目启动之前充分做好沟通，先小人后君子，成本是多少，怎么推进？（成本上的沟通非常关键，必须事先沟通到位），财务如何管理？代建方权限多大？每个重要的环节都说清楚，甚至如果半途退出合作，如何善后，都要说清楚，这方面我们建议可以由代建企业主导，代建企业一定要和相关的方方面面做好沟通，说明白每个环节究竟是怎么回事，最后如果确实半途出现了不能预料到的情况，合作破裂，买卖不成仁义在，不留下一个烂摊子，这其实也是代建项目的另一种成功，为各方下一次合作打下基础。
所以总结一下，代建项目的成功与否，主要在于一定要摆正代建的定位——代建方是提供一种服务，为服务提供的服务，委托方要理解代建的价值所在，必须承认和尊重它的专业价值，这一点尤其重要；同时选择最适合于项目的代建企业，由代建企业推动，制定合作文件，本着诚信的态度，对每个项目的设计、建造、营销推广等各个环节进行描述，并给相关方进行详细的演示，不仅合约要字面上签署得清清楚楚，部分字面上写不清楚的内容，意思上也要达成一致，如果开始合作了，就要保持君子之风，经常沟通，小事情上要互相容忍。只要各方面能够本着诚信的态度，遵循代建的客观规律，认真去推动，代建项目就一定能够取得成功。
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