[摘要] 中国的房子，到底建够了没有？
五一节期间参谋长回到老家，定位江苏省某县级市。陪父亲散步的时候，他望着近几年小县城里大举兴建的林立的住宅小区，感慨了一句：“建这么多房，哪有这么多人来住啊！”
虽然参谋长已经在房地产行业浸淫多年，但父亲却以一个对房地产市场认知寥寥的普通人身份，说出了一句让参谋长会心一笑而后不禁深思的问题。
无独有偶，最近，链家董事长的一句话，也将这个问题再次推到了我们面前。
5月8日，他在接受媒体采访时谈及对当前楼市的一些看法，他说：“中国人今天已经不缺房子了。从的户房数量来看，房数已经超过了户数。”他不是次表达“中国的房子已经够住了”这样的观点，他还引用过这样的数据：中国的人均居住面积为36平米，这一水平与日本相当，户均比也达到了1.05。
老父亲的话“建这么多房子谁来住”和他的言论“我国的房数已经超过户数”，一个是平民视角、一个是大佬眼光，高度不同含义却相似。
中国的房子，到底建够了没有？
其实，对于“房子有没有建够”这个问题，另一位地产大佬任泽平也发表过意见。他曾经撰文指出，中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩的问题，预计2018-2030年中国城镇年均新增住房需求在11亿-13亿平方米。
两位大佬引用的套户比数据是相近的，只是对1.05这一数据的解读不尽相同。那么对于套户比这个数据，到底应该如何理解？
参谋长先带大家看一下客观数据。
1.户套比超1是客观事实
目前能查阅到的只有到2017年底的数据，数据显示城镇共有住房2.7亿套，城区1.59亿套，镇区1.15亿套。总体住房户均套数为1.13套，其中城区为1.07套，镇区为1.21套。
2.2010-2017年，户套比呈下降趋势
在2010年的普查中，我国城镇总体住房户均套数为1.16套，其中城区为1.13套。到了2017年，这两项数据都有所下降。
户套比下滑的背后，是我国城镇化速度快于住房净增速度的现状。
此外，虽然没有查到2010年的镇区户均套数这一数据，但参谋长大胆估计，这一数据的变化趋势与总体趋势应当是相反的，即镇区户套比在过去几年应当是呈上升趋势。原因也很简单：镇区的人口增速在近几年大概率要低于住房增速。
3.只有15%的家庭拥有多套住房
目前中国的城镇家庭中，20%的家庭无自有住房，65%仅有一套房，拥有多套房的家庭比例为15%。而这15%的家庭拥有住房的平均套数是3.2套。
（以上数据来源：中金公司）
看完这些数据，想必大家都对我国城镇家庭的住房状况有了一个基本的了解。那么数据背后，反应出哪些重要信息？
一、“冰与火之歌”，才是住房的真实现状
如何理解“冰与火之歌”？
参谋长的老家，新建的住宅小区四处林立，但市场交易冷冷清清，让人不由得产生“谁来住”的疑问；而参谋长工作的某热门二线城市，楼市虽因为调控已经冷却了不少，但在当下的“小阳春”里仍然势头高涨，排队抢房、万人摇号时有出现……这是“冰与火之歌”。
深圳10万以上的豪宅抢走了2019年楼市的波风头，金字塔顶端的那一小群人享有着城市极为有限的住房资源；而蓝领、工薪阶层、刚毕业的年轻人等群体仍然在为如何拥有人生中的套住房而苦苦挣扎……这也是“冰与火之歌”。
也可以用更为专业的词来概括，叫做“结构性过剩”和“结构性紧缺”。
也就是说，任泽平和链家董事长两位大佬的判断都过于，对于“中国的房子到底有没有建够”这个问题，并不能简单回答“够”或是“不够”。
二、为何会形成这样的“冰与火之歌”？
1.小部分人坐拥多套住房
正如上文中数据所显示的那样：有15%的家庭拥有多套住房，平均值为3.2套。从功能来看，这3.2套房中，1套用于自住、1套用于出租、1套则处于闲置状态。
胡润数据曾经发布过一个对“高净值家庭”的调查报告，在中国，千万资产的高净值家庭平均3.5个人住在240平米的房子，亿万资产家庭平均4个人住在350平米的房子。自住是一方面，另一方面是中国房产投资功能和金融属性被无限放大，在这项调查中，29%的高净值人群仍将房地产作为他们的投资。
更有甚者已经超出了“理性投资”的范畴，对房产的需求演变为投机性需求，这部分人被称为炒房客。炒房者尽管只是少数，但他们却极大地占有了住房资源，扰乱市场秩序。
2.空置房的大量存在
参谋长认为，空置房主要分布在两处：一部分在上文所提到的那15%的家庭手中。2017年，我国城镇地区的住房空置率为21.4%，其中多套房家庭贡献了18%的空置率。
另一部分则存在于部分三四线及以下的小城市：人口总是向一二线城市迁移，住房却不尽然。在大城市工作，却在老家购置住房是三四线城市空置房日渐增多的主要原因。
如果将空置房考虑进套户比的计算中，那么每个家庭实际在使用中的住房套户比就只有0.94，也就是说实际上，中国并没有达到“每户家庭拥有1套住房”的平均水平。
分析至此，我们可以得出结论：房子到底够不够住，总量和平均数都不是关键，结构才是决定性因素。
房屋数量在不同城市之间的不平衡分布，决定了一些城市必须要加大土地供给，而一些城市要以去库存为首要任务。
而住房在不同收入的群体之间的不平衡分布，又决定了必须完善保障性住房制度，来解决住房资源的分配问题。
只有这样，“套户比”才不仅仅是停留在纸面的一个数据，而是真正落到实处的“有房住”。
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