[摘要] 4月16日，西安曲江国际会展中心，2012西安春季住博会现场，“限量特价、买房送房”等字眼屡见不鲜，“新旅城最高省10万元仅30套、高新·水晶城特价房源8900元/起、首创·漫香郡交5000抵50000、华州城一房10万元，二房20万元，三房30万元……”各色层出不穷的商家的优惠举措引得许多看房人眼热。
4月16日，西安曲江国际会展中心，2012西安春季住博会现场，“限量特价、房”等字眼屡见不鲜，“新旅城省10万元仅30套、高新·水晶城特价房源8900元/起、首创·漫香郡交5000抵50000、华州城一房10万元，二房20万元，三房30万元……”各色层出不穷的商家的优惠举措引得许多看房人眼热。
过去一年，各地楼市在国家调控政策压力下释放出显著变化的信号：新房存量攀升至历史高位，消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急，于是从2月份以来，开发商酝酿的新一轮降价开始席卷，西安房产市场在限购令等调控政策下作出新一轮调整。降价只是一个最直观的反映，西安楼市在2011年的调整更加细致和深远，出现许多变化……
普通住宅降价保量
日前，东郊某楼盘打出“6000当做10万花”的售楼广告，算下来相当于原价6000元/平方米的房子总价打折到5200元/平方米上下。据西安市房产信息中心公布，2011年西安商品房销售量为1092.23万平方米，相比去年同期下滑23.55%，普通住宅销售面积913.75万平方米，同比去年同期下滑28.11%。在去年2月25日西安限购令实行后的3月份，西安商品房销售量跌至近2年来的谷，同比下跌71.76个百分点。在2011年下半年，西安商品房市场销量比去年同期下跌27.72%，普通住宅市场销量相比去年同期下跌32.43%。这样，开发商压力剧增。
西安房产研究中心分析认为，从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年4季度往往是楼市销量突破的一个时点，2009年4季度出现楼市销量增长54.07%，2010年4季度增长46.35%，然而在2011年4季度，西安商品房市场销量首次出现了下滑。据统计：今年3月，西安商品房成交面积为88.78万平方米，环比上涨74.25%，4月借着住博会等一系列的商家促销活动，西安房产市场出现明显的销量上浮。
从价格来看，在2010年西安的商品住房成交均价从年初的5541元/平方米升到年底均价超过6500元/平方米，经过去年大幅波动，今年1月，西安楼市交易统计仅26.5万平方米，创下4年来新低。3月，西安市普通住宅房成交均价6558元/平方米，环比2月增长6.26%，同比去年3月上涨8.72%，自上年10月以来首次出现增长。
一切迹象显示，西安房产市场尤其是普通住宅销售在2011年陷入低谷。今年以来，以低价保销量的策略被开发商频频抛出，也取得一定效果。
商业地产异军突起
不过，在住宅市场的一片跌声中，去年西安地产市场上商业用地表现活跃，写字楼、商铺等成交量和均价都呈现出逆势上扬的态势。
据不完全统计，2011年上半年内地上市房企平均资产负债率已达到71.28%，相比香港地产商资本负债比例均只有20%左右。
据统计，2011年西安市共挂牌出让土地298宗，出让面积1151.45万平方米，同比上涨了14%，其中住宅用地同比增长5.7%，商业用地同比增长17.9%，住宅市场的惨淡让开发商目光转向商业用地。2011年西安市写字楼市场供应量为68.65万平方米，相比去年环比上涨3.17%，成交量为64.63万平方米，相比去年同期上涨44.1%，全年写字楼物业均价平均为9497元/平方米。在2011年，西安别墅均价同样呈现出上涨的走势，据西安房地产数据研究中心数据显示，2011年西安别墅成交均价为18078元/平方米，同比去年同期上涨6.72%。
今年3月，据统计，西安商服用房成交面积为15.8万平方米，环比上涨375.63%，同比上涨77.02%，写字楼成交面积为5.49万平方米，环比上涨183.21%，同比下滑12.37%。业内人士指出，西安写字楼市场发展从2001年进入活跃期，2009年开始进入销售上升期，目前的住宅市场不景气使得开发商和投资需求资金瞄准了商业地产。
限购令持续发力
据不完全统计，目前西安市楼市库存已达到历史高位，截至10月31日，西安房地产市场上的住宅类存量房有1052.73万平方米，按照十月份西安商品房交易量79.73万平方米的消化速度来算，需13个月左右才能消化完。
限购令的影响正在持续显现。然而，迫于各方压力，各地的限购令正在面临挑战，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。西安市房管局相关人士表示，西安限购令目前没有松动迹象。
限购令持续影响下的西安楼市，随着保障房建设力度加大，自住需求与改善性需求购房成为主旋律，投资性资金转而进入商业地产及高档别墅领域，自2011年起，西安楼市进入需求细分阶段，多层次的购房需求正在逐步显现。
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