[摘要] 全国两会期间，全国人大代表、皇明太阳能董事长黄鸣建议制定《租房法》，规范租房业，保障房屋租客的利益。他认为，未来不管对“使用租赁”还是“收益租赁”，也就是说不管是居住，还是经营，其涉及范围可以说面广量大。规范租房，对于保障租房者、业主的利益，稳定经营秩序，建设和谐社会，都至关重要。
两会期间，人大代表、皇明太阳能董事长黄鸣建议制定《租房法》，规范租房业，保障房屋租客的利益。他认为，未来不管对“使用租赁”还是“租赁”，也就是说不管是居住，还是经营，其涉及范围可以说面广量大。规范租房，对于保障租房者、业主的利益，稳定经营秩序，建设和谐社会，都至关重要。
重买轻租，是中国人历来对于房子的态度。但面对高房价，越来越多工薪阶层开始考虑选择租房。不过乱象丛生的房屋租赁市场让城市租房一族发现，退一步也难海阔天空。
百姓面对房屋租赁乱局常常是无可奈何：发生纠纷时发现法律体系并不健全，寻求法律援助的成本又非常之高，相关的监管也鞭长莫及，房屋租赁市场的多重乱象症结究竟何在？
【租房乱象之形色租房客】
在每个城市，都有这样一个人群，那就是形形色色的租房客。谈起租房的原因，或是出于减轻经济压力不买房先租房，或是家在外地短期逗留而租房，亦或是大学刚毕业只能租房住等等，让我们来听听他们的租房经历。
短期租被房东撵得猝不及防
说起租房经历，潘小丽自称她相当具有发言权，因为就在她即将大学毕业那段期间，萦绕在其心头的不仅是找工作的困难，更多的是租房带给她的麻烦。
2009年6月，当时就读于辽宁大学的潘小丽正面临着毕业找工作的现实，这时，校方通知7月份大四学生离校之后即不允许再回宿舍居住，家在外地又想留在沈阳工作的潘小丽当务之急就是赶紧给自己找一个安身之所。
“我先是联系了学校附近的一家房屋中介公司，对方要求我交纳100元中介费，我交了，然后他带我去看了一处房子，我认为可以就试住了两天，结果就在第三天，房东突然说房子不租了，我找回中介，中介公司承诺再另外帮我找一个房子。”潘小丽说，当时多亏留个心眼先试住，没有往那搬行李，不然就麻烦了。
没过几天，房屋中介打来电话说又给小丽找了一个房源，让她过去看房。“看了房子的户型和地点后，我同意了，于是按每月300元，一次性交给房东3个月的租金，并签订了简单的租房协议。”这下，潘小丽心里有了底，第二天就让同学帮着把行李搬了过去，这安身的地方有了，下一步就专心找工作吧。
可好景不长，就在潘小丽住进去1个月后，房东突然造访，并执意提出让潘小丽搬离房子不再租了。房东的这一举动弄得潘小丽猝不及防，几经协商也没能改变房东的想法，为让潘小丽尽早搬离，房东在硬塞给她两个月租金后，还天天过来催促，最终潘小丽拧不过房东，只能灰溜溜的被撵了出来。
“我这可真是一波三折呀，租个房子怎么这么难呀？”潘小丽虽然一肚子怨气，但一个女孩子身处他乡无依无靠，也只能无奈地再找房源。
长期租 交了钱无法预知未来
一次性就得交一年或两年的房租，但交完钱之后，却又不知将来这一年或两年会发生什么事儿，非常不保险，对租房者相当不公平。
吴越是上海人，他大学毕业后应聘到一家大型企业做销售，为了开拓沈阳市场，他被总部派遣到沈阳驻地两年。
“虽然驻地补助很高，但只在这待两年时间，我也不能买个房子呀，所以只能先租房。”吴越选择了一家网上评价较高的房屋中介公司，“我的要求很简单，就想找一个100平方米左右，家用电器齐全，离办公地点近些的房子。”为了能够马上入住，吴越甚至提出不在乎价钱，差不多就行。
经中介公司逐个推荐，吴越最终选择了位于和平区三经街附近的一处房源。“家里装修挺干净，是我喜欢的风格，但惟一有一点让我有些顾虑，那就是房主要求我必须一次性交齐一年的租金。”吴越说，虽然他对房屋租赁价位没太高要求，但一次性让他交一年的房租还是觉得不太妥。“这谁能预知到未来的一年将会发生什么事儿呀？到时候真出现什么问题，房主如果不在沈阳甚至是不在国内，那我找谁要钱去呀？”
最终，吴越没有选择这个房子，而是又历经了一段辛苦的找房经历，最终租下了一处面积120平方米的房子。“虽然平均下来，这处房子每月的租金要比之前那个贵，但这个房主只要求我先交半年的房租，这样我心里还比较有底。”
层层租 被骗租金还没有房住
层层租，顾名思义就是租房者在租房后又将该房租给他人，这其中不乏有些人在租了房后由于各种原因不能再继续住而实事求是地将房子再转租他人，但也有一部分人是为了骗钱，洪亮就曾有过这样的遭遇。
去年5月，24岁的洪亮离开家乡只身来到沈阳打工，想找工作就得先解决居住问题，于是他在网上搜索租房信息，其中一则每月仅350元租金的信息吸引了洪亮的注意。
“当时同样户型的房价基本都在四五百元左右，我也没钱，能租到这么便宜的房子那真是赚到了。”洪亮按照网站上的联系方式与对方取得了联系，并约定了看房地点。
“对方是个30岁的男子，自称是房主，他告诉我近日家里有急事急需用钱，才会低价将房出租，但要求我必须一次性交纳半年的租金。”洪亮心想不管怎样，这么低的租金先租下来再说，于是几乎把身上所有的钱都凑到一起交给了这名男子，然后草草地签了一份协议，次日洪亮就搬了进去。
半个月后的一天，又一位自称房主的女子找上门来，告知洪亮如果不再续租就在一个星期内搬离此房。这个消息对洪亮可谓当头棒喝，他拿出了当初签署的那份租房协议，给对方看，结果被告知，与其签订协议的人是该房之前的租房人，洪亮被骗了，为了让洪亮死心，该女子还特别提供了房产证。
“那时候我本来就没钱，再回头找那个骗子根本就找不到了，因为他留的所有联系方式都是假的。”被骗的洪亮后悔不已，“就是太年轻了，没想过看看相关证件，结果就这么被骗了，真是冤死了。”
【租房乱象之房主的烦恼】
如今，手里有套房子，租出去比卖出去靠谱。不过，房主们也有不少烦恼事。房主与租房人之间，总会在点点滴滴的生活中酝酿出矛盾。对于租房市场的混乱，他们也有所体会。
好房价，不如一个好房客
“租房子有时真是靠运气。遇到好房客，我宁肯房租要的少一些，也希望他们继续住。遇到不好的房客，真能把人活活气死。”张先生手里有套一直用于出租的老房子，当了几年的房东后，他对“房客”这两个字有着很深的理解。
张先生告诉记者，个租他房子的是一对外地来沈阳打工的小夫妻。“两口子一看就是过日子的人。跟我谈价钱的时候，说话特别和气，没怎么还价就租下房子了。”张先生说，这对夫妻把他的老房子收拾得特别干净。他们住进来之前还自己掏钱给屋子刮了大白，地板也是拖得一尘不染。“我每次来收房租，都是马上就给我拿来，还给我倒水啥的。我坐在屋里，看着这么好的房子，心里也痛快。”
虽然那几年租房的价格跟着房价水涨船高，张先生硬是没给这对房客涨过房价。后来，这对夫妻要去其他地方打工，没有继续租住张先生的房子。他收房子时，看着干净的墙和窗户，心里特别痛快。
这之后，张先生跟租房子的人总是有避免不了的各种矛盾。张先生曾经把房子租给几个年轻人。结果这几个人住进去不到一个月，就把好好一个屋子弄得不像样。地板踩得看不出原色，墙上也蹭的掉了皮。更让张先生生气的是，他们把屋子里的电视机弄得没有图像了，反倒说是电视机本来就有毛病。“按照租房协议里定的规矩，弄坏东西是要赔钱的。结果他们根本不承认电视机是他们弄坏的。就为了这件事我跟他们大吵一架，房租到期就把他们赶走了。”
张先生还遇到过这样的房客，屋子收拾得挺干净，也不弄坏家具和电器，就是每次到了交房租的时候，都要拖着不给。“每次收房租都特别费劲。今天说他的钱被股票套牢了，明天说他工资还没发。”张先生说，他曾经最长时间被拖欠了一个月的房租。虽然最后房租都会给他，不过三天两头的上门追房租，实在太累心。
说起制定《租房法》，张先生挺赞成的。“应该规定的细一点，也好让这些麻烦事少一点。”
房租涨还是不涨，这是个问题
最近，李女士遇到了一件难心事。“我租出去的房子马上又要续签合同了。我想每月涨100元钱房租，可对方不太乐意……”
李女士向记者出示她手里的一份报纸。上面写着春节后沈阳租房价格普遍上涨。“这上面写着普遍涨了50到100元。我家的房子原本房租就低，现在涨100元钱也不过分吧？”李女士告诉记者，她为这事酝酿挺长时间了，就等着房租到期，跟租她家房子的房客谈。结果，她刚一开口，房客就开始哭穷了。
“他们说今年春节之后，一直没挣到多少钱，就是现在的这些房费，还是他们跟老乡借来的。要是再涨价，他们真没办法了。”李女士是个心挺软的人，也觉得这些进城租房子打工的人不容易，当时就没再说什么。不过回家后她转念一想，还是坚持应该涨价。
但是，如果房客负担不起涨价后的房租，真要赶他们走，李女士还挺不忍心的。最后，李女士把每月房租涨了50元钱。房客尽管也表示有些为难，还是乖乖掏了这个钱。
李女士告诉记者，她也理解房客们不想房租涨价的心情。“要是换成我在租房子住，我肯定希望房租不涨。不过，现在什么东西都涨价。房子也一年比一年值钱。房租怎么就不能涨点？”李女士觉得，只要涨得合理，涨得不过分，房客们就应该接受。
说到制定《租房法》，李女士建议给房租定价制定个标准。“我觉得房租应该跟房价之间有个比例。咱们也别漫天要价，整的房主和房客之间关系太紧张。”
【租房乱象之房屋中介】
买卖简单操作混乱
3月19日，记者走访了沈阳市沈河区八纬路、皇姑区岐山路部分路段，发现仅这些地方就有大小房屋中介几十家，而其中仅三经街与八纬路交叉的十字路口以东二三百米多长的路旁，就有7家房屋中介。而在这些房屋中介中，很多都是由经营家政、打印复印、手机话费缴纳、小卖部等买卖的商家捎带房屋中介业务，或由经营房屋中介业务的商家捎带其他买卖。
在这些房屋中介中，除了个别房屋中介有独立门面，其他大多都是一个房间、一张桌子、一部电话、一两台电脑的个体房屋中介。记者以租房人的身份和这些房产中介的业主沟通，发现虽然这些中介的经营形式各异，但收费标准却非常统一。如某人有租房意向，首先须向中介缴纳看房费30元，在租房成功的情况下，根据房屋具体情况收取额度不等的中介费用，其中插间200元，一室300元，二室400元，三室500元。
费用并不低，那么能够向租房者提供怎样的服务呢？
“房主都是熟人，长年累月打交道，我们可以保证房源没有任何问题。你在网上租房是不用花中介的钱，可是谁知道那是什么房子？”在一家房屋中介，一位业主这样告诉记者。记者发现，多数房屋中介基本上都以这样的方式来“保证”房源的可靠性。
他们就真的对房主那么熟悉吗？
随后，记者以房屋出租者的身份尝试办理房屋出租的中介服务。记者依次走了9家房屋中介，面对陌生的“房主”，无一例外，9位中介业主仅要求记者做一个包括房主联系电话、房屋面积等信息的简单登记，既不看房，也不查看相关证件，一般只是询问记者，如果有租房者一般什么时间带租房者来看房方便。
房主把自己的房子交给这样的中介，除了通过他们能将房子租赁出去，还有什么保障吗？
“放心，我们会帮你找一个好房客，出了问题我们担着。”在一家房屋中介，记者询问把房子交给中介租出去后出了问题怎么办，中介业主这样回答。可是，在他出示的一份须由中介、租房者、出租者三方签订的租房协议上，赫然写着这样的内容：“协议签订后，中介终止一切责任和义务。”
在另外一家房屋中介，业主坦言：“我们就是给你们提供一个媒介，为双方把把关，协议签订以后的具体问题就是你们双方的事情了，和我们无关。收三五百块钱的中介费，我们不可能对你们负责一辈子，那样不现实。”
房屋中介不能对双方负责，那么由中介到房产部门代办房屋租赁登记备案是否能好一些？
“没必要，办那玩意干啥？你实在想办也可以，不过手续费你得自己来承担。”听说记者租房后要到房产部门办理登记备案，一家房产中介的业主对记者嗤之以鼻。
“这项业务运作不复杂，但却很乱，一般都是房东到中介登记，有些房东在网上发布租房信息被中介看到后，他们也会主动联系房主帮他代理房屋出租。有的中介还会去小区物业那儿购买业主信息，买回来后一个一个挨着打电话问是否有房子租或卖。”一位业内人士向记者透露，“资源共享”早就不是什么秘密，已成为房屋中介的“潜规则”，一些小中介公司没有大量的人力，无力每天都往外跑找房源，所以只能“互通信息资源共享”，与附近的中介相互平摊共享各自的房源，否则就会被孤立，很难生存下去。
【租房乱象之案例解读】
租期未到产权转手
租房的期限还没有到，房子的产权竟然易主了。于是，本溪满族自治县的一家酒店老板葛震(化名)，把酒店房屋产权单位告上了本溪满族自治县人民法院小市法庭，要求产权单位赔付房屋装修款36万元。
通过庭审调查，办案法官掌握了这起租赁纠纷的来龙去脉。被告是一家国有企业，在本溪满族自治县有一处300平方米的门市房，2010年初，被告以每年8万元的价格将门市房租给了葛震，租期为4年。葛震接手后，花了36万元把这处门市房进行了一番装修，开了一家酒店。2011年初，酒店用房的产权单位因企业转制，这处门市房被另一家企业并购，遂要求葛震给腾房。
葛震很委屈，他说：“这处房屋租给我的期限为4年，而现在才两年，他们就把房屋转手了。就因为房子的事，我的酒店被迫停业，这事属合同违约行为，至少应赔偿酒店装修的经济损失。”而产权单位却有另一番说法，导致这处房屋租期未到就终止租赁合同的原因，是企业转制，不是恶意违约，不接受葛震关于赔偿装修款的要求。
面对双方的争议，办案法官对双方的这份租赁合同进行了审查。办案法官告诉记者：“双方当时签订的这份合同只约定了租金和租期，并未约定违约责任，是一个不规范、不完善的租赁协议，这场争议的发生源于租赁合同存在的缺陷。”
办案法官说服被告：“尽管这处房屋转手出让他人，不是主观恶意违约，但毕竟未按合同约定让原告租赁到期，给原告造成了不应有的经济损失，应予适当赔偿。”又说服原告：“被告房屋产权的转让，是因为企业转制，而不是主观故意，尽管酒店装修花费了36万元钱，但毕竟已经经营了两年，不应让被告全额赔付这笔装修款。”在法官的劝说下，最终以被告方赔付葛震50%的装修款，双方握手言和。
“模糊”合同带来后患
今年2月初，家住本溪满族自治县的刘明(化名)把租他家房子的张朋(化名)告上了法庭，诉讼请求是向张朋索要拖欠他的4.2万元房租。本溪满族自治县人民法院小市法庭受理了此案后发现，被告张朋在答辩中称，他并不欠原告刘明的房租款。本来一件很简单的经济纠纷，却引出两个截然相反的答案，这让办案法官感到莫名其妙，难道原、被告中有一方在说谎？接下来，通过庭审调查，办案法官才恍然大悟，原来这都是那份“模糊”的租赁合同引发的争议。
2010年3月初，张朋把刘明的一处100余平方米的门市房租下来，并签订了一份房屋租赁协议。协议中约定，租金每年4.2万元，租期3年，在签订协议的当天，张朋就向刘明交付了4.2万元的房租，并用这处门市房开了一家商店。
在当地，一般房屋出租对交租时间都有约定，有的约定“上打租”，即租房人入住就交纳一年的房租；也有的约定分期交租，即租房人按月或按季交租。但在此案中，房主和租房人在租赁协议中并未约定交租金的时间，房主刘明认为，既然签订协议之后张朋就交付了一年的房租款，那么，以后就照此办理，即“上打租”。而租房人张朋则认为，既然在协议中未约定是“上打租”，交租金的时间则在租满一年之内，随意而定。第二年的租期为2011年3月至2012年3月，只要在这期限里交都不算拖欠。现在还没到第二年租期的最后时限，这怎么能算欠房租呢？
此案经法官调解，原告刘明承认，原来双方签订的租赁合同未明确交房租的时间，不能说张朋拖欠了房租；而被告张朋则觉得第二年的租期已近，同意马上交付4.2万元的租金。此外，在法官的协助下，原、被告双方又对原来的租赁协议进行了完善，约定每年租金分两次交付。
【租房乱象之破解良方】
网格化管理或破解难题
“有关法律立法层级低、缺乏可操作性以及违法成本低都是主要原因。”北京隆安律师事务所沈阳分所律师王学勇分析认为，黄鸣的建议是治本之策。
据王学勇介绍，目前我国规范商品房房屋租赁的法规为《商品房屋租赁管理办法》和《房地产经纪管理办法》。这两部法规在真正解决问题时都存在局限。例如，尽管法规规定单方不得随意提高房价，但却没有给出有效的遏制手段，甚至没有规定行政处罚手段。
“这就只能按照《合同法》规定追究房东的违约责任，往往只是以房东赔偿一个月的租金或搬家费解决，由于房东违约导致租户精神上、误工上的损失，往往无从获得。”王学勇说。
同时，王学勇认为，《房地产经纪管理办法》对于缓解“哄抬房租”这个问题实际上效果也十分有限。“因为很难区分什么是哄抬价格，什么是正常议价，毕竟房主也希望以价格成交。”他说。
记者了解到，在德国等国家，房客的权益受到很好的法律保护。而在中国，违约成本实在微不足道。
除了法律法规的缺失，造成房屋租赁市场乱象的重要原因还包括“私人租赁”和“短期租赁”。王学勇说，现在租房基本是私人行为，并以短期租赁为主，短期租房现状加上中介浑水摸鱼，致使发生租赁纠纷时很容易造成“维权难”。
“据我们统计，辖区里有出租房屋3000余户，而在派出所登记备案的只有4000多人。就这些登记备案的暂住人口还都是管片民警逐一上门登记的，没有一个房东和租房者是自己主动到派出所备案登记的。”浑南新区某派出所民警告诉记者，入户普查时，经常会遇到租房人不开门，或多次通知备案无果以及“明借暗租”等现象，所以出租备案率实际上并不高。
另外根据统计，沈阳市未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为高达8成以上，在已登记备案的件数中，平均有一半以上为税务协管件，主动办理登记备案手续的业户少之又少。房主采取私下交易的方式，逃避相关税费也是造成租房乱象的另外一个原因。
更为重要的原因是，管理租房的各部门没有实现信息共享，导致出租房屋底数不明。目前，除了住房保障部门对出租房屋进行管理外，公安机关在综合治理方面也对出租房屋进行登记管理，计生部门在流动人口计划生育方面对出租屋进行摸底登记，但这些信息各为己用。
公安部《租赁房屋治安管理规定》明确要求，出租房主不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人，与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证。
违法租房将会受到什么处罚呢？根据《治安管理处罚法》第五十七条规定，房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。
而房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。
同时，警方提醒出租房屋的市民，若房客没有暂住证，应在其入住后24内认真填写《暂住户口登记簿》，详细登记房客姓名、证件种类和号码等基本情况，并且在3个工作日内向当地公安派出所申报备案，督促房客及时到派出所申领暂住证。
不久前，沈阳召开了全市加强和创新住宅出租房屋管理工作会议。对出租房屋实行社区网格化管理，或许可以破解目前租房乱象的难题。
不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法，导致房屋租赁市场管理混乱，使部分出租房屋成为藏污纳垢之所，也为一些违法犯罪分子提供了藏身的窝点和作案场所，扰乱社会治安。
为此，沈阳市房产局会同有关部门联合制定出台了《沈阳市加强和创新住宅出租房屋管理的工作意见》，将原委托给各区局的住宅出租房屋日常管理和登记备案权限下放到街道、社区，实行出租房屋社区网格化管理。通过充分发挥网格长、网格管理员、网格居民自管员、网格管理督导员的作用，定期开展出租房屋清查，掌握出租房屋动态信息，监督不规范的出租行为，并及时排查房屋租赁纠纷，做好矛盾化解。
目前，沈阳市房产局已在市内五区确定了10个街道、社区作为试点单位，预计今年下半年在全市推广。
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